نکات مهمی که قبل از خرید کلنگی باید بدانید

برای ابتدای کار اولین و مهم ترین مرحله، انتخاب و خرید ملک کلنگی مناسب است. انتخاب نوع سازه و منطقه موردنظر به میزان سرمایه شما بستگی دارد. در اینجا به مواردی برای بهره مندی شما از سود بیشتر اشاره شده است:

1-ابعاد زمین کلنگی

لازم است قبل از خرید کلنگی از ابعاد زمین مورد نظر مطلع باشید و بدانید که در هر متراژ، اجازه ساخت و ساز چند طبقه و چند پارکینگ را دارید. برای مثال اگر خانه کلنگی یا زمین کلنگی با متراژ 200 متر دارید می توانید 4 طبقه مسکونی بر روی آن بسازید، به شرطی که بتوانید برای تمامی واحد ها، تعداد پارکینگ مورد نیاز را تامین کنید. این قوانین براساس منطقه زمین وضع شده است، به طوری که اگر بخواهید در منطقه پاسداران خانه بسازید برای هر واحد یک پارکینگ باید وجود داشته باشد و مجاز به ساخت پارکینگ مزاحم و خرید پارکینگ از شهرداری نیز نمی باشید. (برای اطلاعات بیشتر در رابطه با پارکینگ مزاحم چیست؟ این مقاله را مطالعه کنید)
پس ابعاد زمین مسئله حائز اهمیتی است، زیرا  برای مثال اگر ابعاد زمین کلنگی 10*20 باشد، به نسبت زمینی که عرض آن دو متر کمتر از این مقدار است، می توان تعداد بیشتری پارکینگ (نزدیک به 4 یا 5) در آن زمین ساخت. درحالی که در ابعاد کمتر، نهایتا تا 3 پارکینگ می توان تعبیه کرد.

2-سوگیری ملک کلنگی برای ساخت و ساز

ساختمان ها در دوجهت شمالی و جنوبی ساخته می شوند

خانه شمالی: خانه های شمالی دارای حیاط هستند. به طوری که شما هنگام ورود به ساختمان، ابتدا وارد حیاط شده و بعد داخل ساختمان می شوید. همچنین این خانه ها در شمال گذرگاه قرار گرفته اند.

خانه جنوبی: خانه های جنوبی ممکن است حیاط داشته باشند، اما شما هنگام ورود از همان ابتدا وارد ساختمان و راهرو می شوید و اگر حیاطی هم وجود داشته باشند، پشت ساختمان قرار گرفته است. همچنین این خانه ها در جنوب گذرگاه قرار گرفته اند.

سوی قرار گیری ملک کلنگی، تاثیر به سزایی در متراژ زیر بنای ساختمان دارد. به این صورت که اگر ملک مورد نظر شمالی ساخته شده باشد مساحتی در حدودبیش از 5 درصد ملک برای نورگیر در نظر گرفته می شود. یعنی در یک زمین 200 متریِ شمالی، بیش از 11  متر آن به ساخت نورگیر اختصاص داده می شود که این باعث می شود این زمین در هر طبقه 12 متر مربع کمتر از زمین جنوبی داشته باشد. با توجه به این مسئله، در ساخت و ساز، متراژ مفید یک زمین جنوبی بیشتر از زمین شمالی است.

3-محل قرار گیری زمین کلنگی برای ساخت و ساز

ساخت و ساز عملی پر هزینه است، پس باید دقت داشته باشید که قبل از هر هزینه ای، مناسب بودن محلی که قصد دارید در آن خانه سازی کنید را بررسی نمایید. در رابطه با این مورد، باید نگاهی کامل به چگالی (تراکم) داشته باشید، زیرا توجه به این مسئله می تواند سود زیادی را برای شما به ارمغان بیاورد. برای مثال برخی مناطق تهران مثل آریا شهر(صادقیه) دارای مجوز تراکم بالا هستند.

1-ارز

ش زمین کلنگی

از عوامل تاثیر گذار در تعیین قیمت ملک کلنگی، میزان بهای زمین آن است. باید از خود بپرسید که میزان مرغوبیت زمین چقدر است، یا از نظر موقعیت جاگیری چه میزان ارزش افزوده برای ساختمان احداثی خواهد داشت که مشخصا اگر برای بنا کردن ساختمان مناسب باشد، میزان ارزش افزوده برای زمین نیز افزایش پیدا می کند. موارد ذکر شده تعداد محدودی از عوامل تاثیر گذار بر روی قیمت خرید ملک کلنگی است، در ادامه موارد بیشتری را که بر روی قیمت تاثیر گذار هستنند را مشاهده می کنید.

• متراژ و اندازه کلنگی: مخصوصا اندازه بَری که به معبر وصل شده است
• موقعیت کاربری کلنگی: ارزش زمین به نوع کاربری ملک در هر شهر بستگی است
• بر کلنگی: گذرگاه های اطراف ملک و راه های دسترسی ملک به اطراف (چند جانبه بودن ملک)
• ورودی کلنگی: عرض تردد ورودی اصلی ملک
• محل قرارگیری کلنگی: مناسب بودن محل قرارگیری ملک و موقعیت ملک نسبت به گذرها و جهت های شمال،جنوب، شرق و غرب
• مجوز تغییر کاربری کلنگی: داشتن اجازه برای تغییر کاربری ملک
• موقعیت زمین کلنگی: وضعیت قرارگیری زمین نسبت به محدوده شهر
• مالکیت کلنگی: وجود سند برای اثبات مالکیت
• درست بودن مشخصات کلنگی: تطابق داشتن مشخصه های ثبت شده مثل اندازه ملک با محلی که به شما نشان داده شده
• بررسی پیشینه و موقعیت کلنگی: بررسی کردن زمین به منظور قرار داشتن یا نداشتن در لیست طرح های توسعه و عمران مثل قرار داشتن در مسیر

2-ارزش ساختمانی ملک کلنگی

از دیگر عوامل مهم موثر بر قیمت گذاری ملک کلنگی، ارزش ساختمان ملک است که شامل:

• مخارج در نظر گرفته شده از طرف شهرداری: مبلغ عوارض اضافه بر انباشتگی یا تراکم، مبلغ عوارض مربوط به پارکینگ حذفی (در صورت فراهم نشدن تعداد لازم)، مبلغ عوارض آتش‌نشانی، مبلغ صادر شدن پروانه ساخت، مبلغ عوارض مربوط به تراس یا بالکن، مبلغ عوارض کارمزدهای مختلف، شامل فضای سبز و غیره
• مخارج ساخت ساختمان: مبلغ فراهم سازی تجهیزات، مبلغی جهت بررسی مشخصه های زمین محل ساخت ساختمان، مبلغ سرپرستی(نظارت)، مبالغ برای صادر کردن اسناد جداگانه، مبلغی برای اجرای پروژه، مبلغ فراهم سازی اسباب و لوازم مورد نیاز، تامین نقشه‌های اجرایی، مبالغ مدلسازی، مبلغ اجرت و غیره

برای ارزیابی بهتر هزینه های ساخت ساختمان، علاوه بر موارد ذکر شده، ساختمان را از نظر نوع سازه بررسی کنید تا بتوانید برآورد هزینه ی درستی داشته باشید.

برای یافتن پاسخ این سوال، ابتدا باید حتما به موقعیت ساختمان یا زمینی که قصد خرید آن را توجه کنید، زیرا هزینه کردن در مناطقی که برای سرمایه گذاری اصلا مناسب نیستند به غیر از ضرر و زیان مالی چیز دیگری نخواهد داشت، پس این موضوع را حتما جدی بگیرید. برای مثال برخی نقاط تهران مثل غرب تهران، چون در بافت نسبتا جدیدی قرار گرفته اند، قیمت های بالاتر و به موازات آن سود خوبی نیز دارند اما برای خرید آپارتمان یا خانه ای با قیمت مناسب تر مناطق شرقی تهران نیز مکان بسیار مناسبی است.

از بحث مناطق که بگذریم، اگر سرمایه ای دارید و هنوز در خرید خانه نوساز یا زمین و کلنگی شک دارید، باید بدانید که انتخاب هرکدام ازاین راه ها ریسک خاص خود را دارد.

برای مثال گرایش زیاد مردم به زندگی در مناطقی که به یک مرکز تجاری نزدیک است، یا به مترو دسترسی خوبی دارد، باعث می شود سرمایه گذاری در آپارتمان های آن منطقه یا خرید خانه در آن محل کار پر سودی باشد. زیرا علاوه بر سودی که از افزایش قیمت آپارتمان می برید، زمین آن منطقه نیز ارزش بالایی خواهد داشت. اما علاوه بر اینکه تمام آپارتمان ها یا خانه ها به مقدار برابر به رشد قیمت دست نخواهند یافت، و خرید یک آپارتمان نوساز به خودیه خود با گذشت زمان از سرمایه شما می کاهد زیرا سن ساختمان افزایش می یابد، در مناطقی با عدم دسترسی مناسب یا بافت بسیار قدیمی، قطعا خرید یک خانه نوساز برای سرمایه گذاری فکر اقتصادی نخواهد بود.

(برای اطلاعات بیشتر در رابطه با نکات سرمایه گذاری بر زمین یا خرید مغازه در سال 97 این مقاله را مطالعه کنید)

حال اگر به مناطق مناسب برای خرید خانه نوساز فکر نمی کنید، در این موقعیت توصیه خانه لند برای سرمایه گذاری و سود بیشتر، مشارکت در ساخت است. یعنی شما با خرید یک زمین یا ملک کلنگی با قیمتی مناسب تر به نسبت یک واحد نوساز، و مشارکت در ساخت آن از سود بالاتری برخوردار می شوید.